Quando si parla di mercato immobiliare il pensiero vola subito all’idea di bolla immobiliare. Ma cos’è la bolla immobiliare? È un fenomeno che si verifica quando avviene una brusca riduzione dei prezzi dopo un precedente notevole aumento dei prezzi, di solito causato da una crescita repentina della domanda non accompagnata dall’offerta. Questa riduzione dei prezzi non si limita ad avere un impatto solo sul settore immobiliare, ma tocca l’economia in generale. La crisi del 2008 dei sub-prime è stato un caso da manuale: da un singolo settore si è innescata una crisi mondiale generalizzata.
In questo ambito proprio qualche settimana fa UBS nel suo monitoraggio trimestrale sosteneva che in Svizzera il rischio di una bolla immobiliare c’è ancora e deve essere monitorato. Il prezzo degli immobili di proprietà anche nel primo trimestre del 2021 a livello nazionale è aumentato rispetto all’anno scorso del 4.4%. Era da otto anni che non si registrava una crescita così grande. Al contrario gli affitti confermano la loro tendenza al ribasso, mostrando un -2.5% rispetto all’anno scorso. Questo contrasto è un primo segnale di una situazione che deve essere tenuta sotto controllo.
Ma torniamo all’indicatore di UBS. È composto da 6 sotto-indicatori che consentono di monitorare le particolarità del mercato immobiliare: alcuni tra questi sono preoccupanti, altri meno. Tra i primi troviamo il rapporto tra i prezzi d’acquisto degli immobili e gli affitti annuali. Se questo rapporto è elevato significa che c’è una dipendenza forte verso il tasso di interesse. E questo rappresenta un rischio. È sufficiente un aumento anche piccolo del tasso di interesse per far saltare il sistema. Le persone non sono più in grado di pagare gli interessi sul debito ipotecario, sono costrette a vendere la loro casa, ma visto che tocca tanti, l’offerta di case aumenta e il prezzo si riduce. Quindi anche se si riesce a vendere la casa, lo si farà a un prezzo molto più basso di quanto pagata in precedenza, per cui nel migliore dei casi si perderanno delle risorse, nel peggiore si decreterà il fallimento delle persone.
Il secondo sotto-indicatore mostra il rapporto tra i prezzi degli affitti rispetto ai redditi dei nuclei famigliari. In questo caso cerchiamo di capire se c’è una relazione tra l’andamento della possibilità a pagare e l’andamento dei prezzi. Se i prezzi aumentano tanto e i salari rimangono stabili, deduciamo che stiamo costruendo degli immobili che nessuno può permettersi. Per cui questo genera un aumento di immobili che sono vuoti, i famosi sfitti. Un altro indicatore che mostra un andamento preoccupante è l’andamento dei prezzi degli immobili rispetto all’andamento dell’indice dei prezzi al consumo, che come abbiamo già scritto in passato misura l’inflazione. Se i prezzi degli immobili aumentano di più rispetto ai costi di costruzione e all’inflazione in generale siamo in presenza di una anomalia. Gli altri tre indicatori, il rapporto tra costruzioni e prodotto interno lordo, il volume ipotecario rapportato al reddito disponibile e la domanda di crediti mostrano dati non preoccupanti.
Ma il rischio di bolla immobiliare è differenziato anche in funzione delle regioni. E purtroppo il Cantone Ticino mostra dati che vanno monitorati. Per cui occhi aperti soprattutto se dovessero aumentare i tassi di interesse come parrebbe avvenire a breve.
Aggiungo un video di spiegazioni girato qualche anno fa sul tema
L'economia con Amalia 