Perché la lotta all’inflazione ci alza l’affitto (e altre spese)

Tassi d’interesse e mercato immobiliare, un costoso ritorno alla normalità

In questi giorni chi vive in affitto ha cominciato a ricevere dagli amministratori condominiali le indicazioni su un (eventuale) rincaro della sua pigione a partire dal prossimo settembre (conseguenza dell’adeguamento da parte di Berna del tasso di riferimento nei contratti di locazione, dall’1,25 all’1,5%).

D’altra parte nell’area OCSE, di cui la Svizzera fa parte, si inizia a registrare un calo dei prezzi delle abitazioni dopo anni di crescita costante: un fenomeno legato all’adeguamento del tasso guida da parte delle banche centrali. Cerchiamo di riordinare le idee attorno al dossier immobiliare con l’economista Amalia Mirante, per poi allargare il discorso e cercare di capire come se la sta… cavando il nostro potere d’acquisto.

Prezzi degli immobili, verso una correzione

Dottoressa Mirante, a livello internazionale si iniziano a intravvedere i segni di un calo del costo degli immobili residenziali. C’era da attenderselo? E in Svizzera?

Non è inatteso, poiché è aumentato il costo del denaro in prestito, rendendo più caro acquistare un immobile, di conseguenza la domanda di questi beni si contrae. L’offerta inizialmente rimane piuttosto stabile o persino continua a crescere, perché la reazione dei soggetti economici è sempre un po’ in ritardo rispetto ai mutamenti imposti, in questo caso, dalle Banche centrali: dunque per incentivare l’acquisto quello che succede è che il prezzo scende, diminuisce. In una situazione come questa, il rischio che esplodano bolle speculative aumenta, specialmente se nel corso degli anni il valore degli immobili è stato un po’ sopravvalutato, e dunque si è costruito tanto senza che ci fossero realmente soggetti in grado di comperare questi immobili. L’aumento dei tassi di interessi ristabilisce un ordine, solo che alcuni nodi possono arrivare al pettine in maniera dolorosa. Non credo però che questo avverrà in Svizzera, anzitutto perché per accedere al prestito ipotecario oggi bisogna rispondere a una serie di condizioni finanziarie stringenti. Inoltre nelle grandi città del Paese la domanda di abitazioni rimane molto elevata, poiché il mercato del lavoro elvetico è sempre alla ricerca di profili altamente qualificati: vi è dunque un influsso di persone dall’estero che venendo in Svizzera incrementano la domanda.

In Ticino però la situazione è diversa, si è costruito molto, e la domanda non è sempre presente.

I tassi di interesse negativi hanno spinto molti investitori istituzionali, come per esempio le casse pensioni, o chi disponeva di grandi patrimoni a puntare sul mattone: il basso costo del denaro permetteva di costruire e di uscirne in positivo affittando magari soltanto un terzo, o un quarto degli edifici costruiti.

“I nuovi tassi sono la normalità”

Ecco. Chi ha costruito negli anni scorsi non rischia dunque di perdere parte del proprio investimento?

Dipende un po’ anche dalla sfortuna o fortuna, cioè da quando è fissato il termine per le ipoteche negoziate negli anni scorsi. Dal mio un punto di vista però se i tassi rimangono quelli attuali la situazione rimane tutto sommato sostenibile. Chi ha una proprietà immobiliare e si trova alla scadenza ipotecaria sarà confrontato con un incremento del tasso ipotecario di interesse, ma se anche questo venisse portato al 2,5% per 5-6 anni, siamo in quella che definirei una situazione macroeconomicamente normale. È quello che c’era prima che non era nella norma. Naturalmente chi nella sua proprietà ha degli affittuari andrà a recuperare i suoi soldi ribaltando su questi i nuovi tassi di interesse, portando a aumenti significativi delle pigioni.

Ci torniamo. Intanto lei pensa che a causa del maggior costo delle ipoteche molte persone possano decidere di rimanere in affitto, invece di lanciarsi nell’avventura di comprare o costruir casa?

Potrebbe infatti, è vero, avverarsi una correzione dei prezzi degli immobili e dei terreni, che sono sempre cresciuti, anche in maniera un po’ esagerata, negli ultimi anni. Se io pago un po’ di più in tassi di interesse ma si riduce del 10% il prezzo dell’immobile, il nuovo equilibrio mi favorisce. Ma come spiegavo in precedenza, le politiche monetarie non mostrano subito i loro effetti. Ora dobbiamo sperare che l’inflazione continui a rallentare. E così si possa tirare il fiato anche sulla risalita dei tassi d’interesse: giovedì la Banca Nazionale dovrebbe trovarsi per decidere, vedremo se seguirà la BCE che ha di nuovo aumentato il suo tasso guida, oppure se seguirà la Fed, che è rimasta stabile. In questo momento si potrebbe dire che in Svizzera l’inflazione è sotto controllo (a maggio era al 2,2%).

Perché la lotta all’inflazione ci alza l’affitto (e altre spese)

Prima parlava dell’aumento degli affitti come conseguenza dei nuovi tassi di riferimento. È una nostra impressione o la lotta all’inflazione, alla crescita del costo dei beni di consumo, si fa innalzando altri costi, in questo caso quello dell’affitto che è solitamente la voce spesa più importante per un’economia domestica?

Lo scopo è rallentare la domanda e gli investimenti. Come si fa? La politica monetaria tradizionale prevede di agire con l’aumento del tasso di interesse, rendendo più costoso prendere denaro a prestito. Se il leasing dell’automobile, per esempio, mi costa 2-3% in più, ci penserò due prima di cambiare automobile. Bisogna cioè fare in modo che le persone e le aziende spendano in misura minore. Nei fatti se ho costi maggiori per ciò che devo per forza consumare, non consumerò altri beni. È chiaro che si tratta di leve pericolose: non vogliamo una crisi economica, non vogliamo disoccupati, non vogliamo che la crescita si fermi. Però, d’altra parte, le conseguenze di un’inflazione elevata sono molto più gravi di 1-2 anni di rallentamento economico. Il sistema economico e il nostro stato sociale possono rispondere in maniera più efficace e con meno costi a un temporaneo aumento della disoccupazione e a una riduzione dei redditi reali, che non alle conseguenze causate da inflazione elevata e prolungata.

Di recente lei ha detto che l’aumento, prospettato, degli affitti si inserisce in una tendenza, quella che vede l’inflazione spostarsi all’interno del Paese. Che cosa significa?

Sì, e mi spiego. Il peso di fattori esterni, come i prodotti energetici di importazione si molto è ridimensionato. Adesso iniziamo a riscontrare il fatto che l’inflazione sui beni e servizi prodotti localmente (tra cui gli affitti) è più alta di quella sui beni importati. È come se l’inflazione sia stata assimilata dal nostro sistema economico. A ciò si spera segua ora un ulteriore adeguamento dei salari verso l’alto, per controbilanciare l’aumento dei prezzi. A ciò dovrebbe affiancarsi anche una attenzione da parte della politica fiscale. Vale la pena ricordare che vi sono anche importanti voci di spesa che, diversamente dagli affitti, non rientrano nell’ Indice dei prezzi al consumo, indice con cui si calcola l’inflazione. Parlo per esempio dei costi della salute, oppure delle imposte. Fattori che possono determinare un calo importante del potere d’acquisto per le persone. Una politica economica seria dovrebbe tenere conto di tutti i fattori, considerare come aiutare per esempio i pensionati, chi ha difficoltà a pagare i premi di cassa malati o le piccole-medie imprese. Tutto però dipenderà da quando ancora durerà questa crisi inflattiva: se da qui ai prossimi 3-4 mesi non si tornasse a un tasso di inflazione dell’1,5%, sarà opportuno un nuovo intervento straordinario da parte della politica sociale. Se i tassi di crescita dell’economia sono positivi, se i redditi più o meno tengono, se le persone pur con alcuni sacrifici riescono ad andare avanti, difficilmente lo Stato (specie quello elvetico, tradizionalmente poco interventista) si sentirà in obbligo di agire.